De man met de fiscale hamer: slopen en bouwen aan 6% btw

Sloop en nieuwbouw: wat houdt dat in?

Essentieel is dat er eerst een gebouw dient te worden afgebroken, waarna op hetzelfde kadastraal perceel een nieuwe woning wordt opgericht. De fiscus heeft afgelijnd wat zij onder sloop en nieuwbouw verstaat.

De sloop moet betrekking hebben op een geheel gebouw. De btw-wetgeving omschrijft dit als een bouwwerk dat vast met de grond verbonden is. Een tijdelijke constructie opgetrokken uit niet-duurzame materialen komt daarom niet in aanmerking, net zoals de afbraak van enkele muren of van de fundering niet volstaat. Ook het afbreken en heropbouwen van slechts enkele verdiepingen van een flatgebouw kan niet worden gekwalificeerd als de afbraak van een geheel gebouw.
Het te slopen gebouw dient tevens een significante omvang te hebben, zoals bijvoorbeeld een woonhuis, boerderij of industriële opslagruimte. Het heeft geen belang welke activiteiten er in het gebouw plaatvonden. Uitzonderlijk kan de fiscale administratie de toepassing van het verlaagd tarief in vraag stellen indien er een kennelijke wanverhouding bestaat tussen de omvang van het afgebroken gebouw en de nieuw opgerichte woning(en).

De nieuwbouw dient een woning te zijn. Werken in onroerende staat die geen betrekking hebben op de eigenlijk woning – zoals tuinaanleg en het plaatsen van afsluitingen – komen niet in aanmerking voor het btw-tarief van 6%. In geval de woning met bijhorend terrein wordt verkocht, geldt het verlaagd tarief wel.
De oprichting van bijgebouwen zoals tuinhuizen komt evenmin in aanmerking, net zoals zwembaden, sauna’s en dergelijke installaties. Een garage daarentegen komt wel in aanmerking voor het verlaagd tarief wanneer deze is geïntegreerd in een woning of zelfs indien ze er niet aan grenst, maar ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt.

Drie toepassingsgevallen

De wetgever heeft voorzien in drie specifieke toepassingsgevallen waarin het verlaagd tarief kan genoten worden, zoals hieronder besproken.

1. Afbraak en heropbouw door de bouwheer-natuurlijk persoon om de woning zelf te betrekken

Indien u als bouwheer-natuurlijk persoon actief bent is het gunsttarief mogelijks van toepassing wanneer u  de sloop en heropbouw zelf onder handen neemt.

Grondvoorwaarden

• Als eerste voorwaarde is vereist dat u de nieuwe woning op het tijdstip van de eerste in bezit- of ingebruikneming meteen als hoofdzakelijke en enige woning aanwendt en dit voor minimaal 5 jaar. Van zodra de woning geschikt is voor gebruik dient u deze te bewonen en moet uw domicilie er gevestigd worden.

Tijdens het bouwproces verblijft u mogelijks nog in een andere eigen woning. Om te verzekeren dat de nieuwbouw uw enige woning wordt, volstaat het om de oude woning van domicilie te verkopen uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning.

De fiscus houdt geen rekening met andere woningen waarvan u ingevolge erfenis blote eigenaar, mede-eigenaar of vruchtgebruiker bent geworden.

• De tweede voorwaarde bepaalt dat de totaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning niet meer mag bedragen dan 200 m², ongeacht welk type van woning het betreft: rijhuis, viergevelwoning, appartement, wooneenheid in een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen,…

De bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakte van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren (dus de binnenmuren zelf niet meerekenen). De ruimtes dienen elk een minimumoppervlakte te hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter. Klassieke voorbeelden van een woonvertrek zijn de keuken en slaapkamer, maar ook de zolder- en kelderruimte komen in aanmerking indien deze bewoonbaar zijn, net als ruimtes die worden aangewend voor economische activiteiten. Worden daarentegen sowieso uitgesloten als woonvertrek: garages, badkamers, wc’s, washuizen, trappen, bergplaatsen en gangen.

Formele voorwaarden

Ten slotte dienen ook enkele formele voorwaarden te worden voldaan die essentieel zijn om het gunsttarief te mogen toepassen. U dient voorafgaand aan de sloop en nieuwbouw (elektronisch) een verklaring te versturen naar de Administratie waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat u aan de grondvoorwaarden voor het gunsttarief voldoet, waarbij u een afschrift van de omgevingsvergunning en het (eventuele) aannemingscontract voegt.

Last but not least moeten op de betrokken facturen de verschillende elementen worden opgelijst die de toepassing van het verlaagd tarief verantwoorden.

2. Afbraak en heropbouw door de bouwheer van een woning bestemd voor langdurige sociale verhuur

Als bouwheer-natuurlijk persoon of rechtspersoon kan u tevens een afbraak en nieuwbouw verwezenlijken aan 6% btw als de nieuwe woning wordt verhuurd aan een sociaal verhuurkantoor of als u de woonst laat verhuren door een sociaal verhuurkantoor dat over een beheersmandaat beschikt.

Deze verhuur dient minimaal 15 jaar te duren en wordt vastgelegd in het met het sociaal verhuurkantoor gesloten contract van hoofdhuur of van beheersmandaat.

Op het vlak van formaliteiten dient de voorafgaande verklaring met bijhorende formulieren bij de fiscale administratie te worden ingediend en moeten de facturen de verschillende elementen vermelden die het verlaagd tarief verantwoorden.

3. Afbraak en heropbouw door bouwheer-leverancier met het oog op verkoop

Het gunstige btw-tarief zal vooral bij heel wat toekomstige kopers van een nieuwe woning als muziek in de oren klinken.

De verkoop van de nieuwbouw dient te gebeuren aan een natuurlijk persoon die de woning zelf zal bewonen als enige en hoofdzakelijke eigen woning voor minstens 5 jaar, dan wel aan een natuurlijk persoon of rechtspersoon die de nieuwe woning minimaal 15 jaar zal verhuren in het kader van het sociaal beleid.

Indien de verkoop gebeurt aan de natuurlijk persoon die er zijn domicilie vestigt, mag de totaal bewoonbare oppervlakte van de nieuwe woning ook nu niet meer dan 200 m² bedragen. De koper hoeft niet per se reeds gekend te zijn voorafgaand aan de afbraak, aangezien dat bijvoorbeeld bij planverkoop zelden het geval is.

De voorafgaande (elektronische) verklaring aan de Administratie waarin uitdrukkelijk wordt vermeld dat er aan de grondvoorwaarden voor het gunsttarief voldaan is met bijhorende documenten is ook in dit geval vereist. Eveneens dienen de facturen de elementen te vermelden die de toepassing van het verlaagd tarief verantwoorden.

De bouwheer kan in dit toepassingsgeval zowel een beroepsoprichter als een “toevallige belastingplichtige” zijn; dit is bijvoorbeeld een particulier die er voor opteert om een woning te verkopen met toepassing van btw.

Wat met reeds lopende en toekomstige projecten?

In het geval dat u reeds voor 1 januari 2021 een project van afbraak en heropbouw hebt aangevat, kan er mogelijks nog gebruikt worden gemaakt van de gunstregeling.

Hiervoor is het noodzakelijk dat de vereiste verklaring die de voldoening van de voorwaarden weergeeft reeds bij de administratie werd ingediend op ten laatste 31 maart 2021.

Dit is voornamelijk mooi meegenomen indien een particulier reeds in 2020 een nieuwbouw aankocht. Nadat de verkoper tijdig de verklaring heeft verricht aan de administratie dat het project voldoet aan de voorwaarden voor het gunsttarief, kan het resterende saldo worden voldaan aan 6% btw.

Indien het oude gebouw voor 1 januari 2021 reeds werd afgebroken door een andere partij dan diegene die de woonst zal bouwen, is de btw-verlaging toch mogelijk indien:

• beide partijen verbonden zijn (“tot dezelfde groep behoren”);
• en de afbraak en wederopbouw deel uitmaken van één project.

Voor toekomstige projecten waarbij de omgevingsvergunning pas wordt aangevraagd vanaf 1 juli 2022 bij de bevoegde instantie, heeft de fiscus bepaalt dat het btw-tarief van 6 % slechts zal worden toegepast op 1/4de van het totaal berekende bedrag. Men mag echter  wel tegenbewijs aanleveren om aan te tonen dat het vóór 31 december 2022 door de aannemer gefactureerde bedrag wel degelijk overeenstemt met de daadwerkelijk voltooide handelingen van afbraak en heropbouw.

Wat indien aan de voorwaarden na enige tijd niet langer voldaan wordt?

De vooropgestelde voorwaarden moeten minimaal 5 of 15 jaar worden nageleefd. Wat nu indien deze voorwaarden sneller worden geschonden? In dergelijk geval dient de genieter van het verlaagd tarief dit binnen de drie maanden te verklaren aan de fiscale administratie en het verkregen belastingvoordeel pro rata terug te storten. Dit is echter niet nodig in geval van overmacht, zoals bv. bij een echtscheiding, overlijden of faillissement van het sociaal verhuurkantoor.

Het verlaagd gunsttarief kan zeker een extra stimulans bieden aan bouwheren en belastingplichtigen om op dit moment een sloop- en nieuwbouwproject aan te vatten.
Gelet op de complexe situaties die zich soms kunnen voordoen (bijvoorbeeld met vruchtgebruik en opstalrechten), is het noodzakelijk om steeds zeer aandachtig na te gaan of alle voorwaarden vervuld zijn om van het verlaagd tarief te kunnen genieten.

Bij twijfel is het ten zeerste aangeraden om u te laten bijstaan door een fiscaal expert.