Rechtbank Hasselt fluit fiscus terug bij herberekening van vruchtgebruik na gesplitste aankoop

De feiten: discussie over de huurwaarde

Een vennootschap verwierf in 2018, voor een periode van 17 jaar, het vruchtgebruik van twee onroerende goederen. De bestuurder verwierf de blote eigendom. De waardering van het vruchtgebruik vertrok van een maandelijkse brutohuurwaarde, ingeschat door de accountant van de vennootschap. De belastingadministratie ging uit van een aanzienlijk lagere huurwaarde en herberekende de waarde van het vruchtgebruik volgens de methode van de Dienst Voorafgaande Beslissingen (DVB).

Volgens de fiscus was het vruchtgebruik daardoor overgewaardeerd, zodat de bestuurder de blote eigendom tegen een te lage prijs zou hebben verworven. Omdat dat voordeel niet op een fiche stond, legde de administratie een afzonderlijke aanslag op.

De bewijslast blijft bij de fiscus

Het Wetboek van de Inkomstenbelastingen 1992 bevat geen specifieke waarderingsregels voor vruchtgebruik. De rechtbank benadrukt dat de economische waarde daarom geval per geval moet worden beoordeeld en dat verschillende waarderingsmethodes tot verschillende, evenzeer verdedigbare resultaten kunnen leiden.

Omdat de vennootschap tijdig aangifte had gedaan, moest de fiscus, met verwijzing naar de artikelen 339 en 340 WIB 92, aantonen dat de aangegeven gegevens onjuist waren. Concreet betekent dit dat de administratie moest bewijzen dat de gehanteerde waardering niet marktconform was. Het volstaat daarvoor niet dat de fiscus zelf een andere waarderingsmethode of een andere parameter naar voren schuift: zij moet eerst aantonen waarom de door de belastingplichtige gehanteerde waardering niet marktconform is. Volgens de rechtbank werd dat bewijs om drie redenen niet geleverd.

De afbraak van het gebouw in 2020 zegt niets over de huurwaarde in 2018

De fiscus had de latere afbraak van het gebouw, in 2020, aangevoerd als argument om de in 2018 gehanteerde huurwaarde in twijfel te trekken. De rechtbank stelde echter vast dat de afbraak niet het gevolg was van de slechte staat of kwaliteit van het gebouw, maar van het uitblijven van de vereiste vergunning voor de geplande verbouwingen. Uit die latere afbraak kon dan ook niet worden afgeleid dat de oorspronkelijke huurprijs te hoog was ingeschat.

Hernieuwde kritiek op de DVB-waarderingsmethode

De fiscus baseerde haar tegenberekening, zoals gebruikelijk, op de methode van de DVB. De rechtbank te Hasselt sluit zich, onder verwijzing naar eerdere rechtspraak van rechtbanken van eerste aanleg elders in het land, aan bij de kritiek dat deze berekeningswijze willekeurig is. De methode houdt immers geen rekening met de indexatie van de huur als gevolg van inflatie, terwijl in dit dossier niet werd betwist dat de gemiddelde inflatievoet bij de vestiging van het vruchtgebruik 1,92 procent bedroeg.

Verkeerde verrekening van de transactiekosten

De fiscus behandelde de volgens de DVB-methode herberekende waarde bovendien als een brutowaarde, en trok daar nog de transactiekosten van de aankoop van af. De rechtbank ging daar niet in mee: die kosten moeten, nadat de waardeverhouding tussen vruchtgebruik en blote eigendom is bepaald, in diezelfde verhouding worden verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar, in plaats van in mindering te worden gebracht van de vruchtgebruikwaarde alleen.

Op basis van deze drie vaststellingen kwam de rechtbank tot integrale ontheffing van de aanslag: het door de fiscus berekende voordeel van alle aard was niet correct vastgesteld.

Geen vrijgeleide voor elke waardering

Dit vonnis betekent niet dat elke door partijen overeengekomen waardering van een vruchtgebruik zomaar fiscaal wordt aanvaard. Een waardering die niet marktconform is, kan wel degelijk aanzienlijke fiscale gevolgen hebben zodra de fiscus het vereiste bewijs levert. Daarvoor volstaat het echter niet dat de administratie zomaar een alternatieve berekening naar voren schuift.

Wat betekent dit voor de praktijk?

1. Onderbouw de brutohuurwaarde bij de vestiging van het vruchtgebruik met voldoende en correcte vergelijkingspunten, gedocumenteerd op het ogenblik van de transactie.
2. Beschrijf de staat en de bestemming van het vastgoed op dat moment nauwkeurig.
3. Vermeld geplande verbouwingen of investeringen uitdrukkelijk in het dossier.
4. Documenteer alle parameters van de gehanteerde waarderingsmethode (looptijd, huurwaarde, disconteringsvoet, indexatie).
5. Ga bij een controle na of de fiscus daadwerkelijk aantoont dat de eigen waardering niet marktconform is, dan wel louter een alternatieve berekening voorlegt.

Besluit

Dit vonnis bevestigt dat de bewijslast bij een navordering wegens overwaardering van een vruchtgebruik op de fiscus rust, zodra de belastingplichtige tijdig en volgens de regels aangifte heeft gedaan. Een eigen berekening volgens de DVB-methode volstaat daarvoor niet: de administratie moet concreet aantonen waarom de gehanteerde parameters niet met de economische realiteit overeenstemmen. Dat neemt niet weg dat een overgewaardeerd vruchtgebruik wel degelijk tot een belastbaar voordeel kan leiden zodra de fiscus dat bewijs wél levert. Voor ondernemingen die een gesplitste aankoop overwegen, of die geconfronteerd worden met een controle van een bestaande vruchtgebruikconstructie, blijft een grondige en goed gedocumenteerde waardering dan ook aangewezen.

Het tax-team van Everest Advocaten volgt deze rechtspraak op en beoordeelt graag hoe de waardering van een vruchtgebruik in een concreet dossier het best wordt onderbouwd.

Deze bijdrage bevat algemene informatie en vormt geen juridisch advies. Voor de beoordeling van een concrete situatie raadpleegt u best een advocaat.