Verbouwing niet aangegeven? De fiscus kijkt steeds vaker mee
Wie zijn woning verbouwt, denkt doorgaans aan vergunningen, aannemers, offertes en budgetten. Minder bekend is dat bepaalde verbouwingswerken ook fiscaal moeten worden aangegeven. Wanneer werken een invloed kunnen hebben op het kadastraal inkomen, moet de eigenaar daarvan aangifte doen bij de FOD Financiën.
Die verplichting is niet zonder belang. Sinds 2024 zouden vaker administratieve boetes worden opgelegd aan eigenaars die hun verbouwing niet of laattijdig aangeven. Tegelijk beschikken de fiscale administratie en de gemeenten over steeds meer informatie om wijzigingen aan onroerende goederen op te sporen.
Wanneer moet u een verbouwing aangeven?
Het kadastraal inkomen (KI) is een fictief inkomen dat aan een onroerend goed wordt toegekend en onder meer een rol speelt bij de berekening van de onroerende voorheffing, in de praktijk vaak de “grondlasten” genoemd.
Een eigenaar moet aangifte doen wanneer hij een nieuwbouw in gebruik neemt of wanneer aan een bestaand onroerend goed wijzigingen worden aangebracht die een invloed kunnen hebben op het kadastraal inkomen.
Het kan daarbij onder meer gaan om verbouwingen, uitbreidingen, afbraakwerken of wijzigingen aan de kenmerken en het comfort van het gebouw.
Belangrijk is dat de aangifte in principe moet gebeuren binnen 30 dagen na het einde van de werkzaamheden. Daarbij wordt gekeken naar het einde van de structurele werken. Het is dus niet nodig te wachten tot ook schilderwerken, behangwerken of andere afwerking volledig achter de rug zijn.
Een vergunning bij de gemeente volstaat niet
Voor heel wat verbouwingswerken is vooraf een omgevingsvergunning of een melding bij de gemeente vereist. Die stedenbouwkundige verplichting staat echter los van de fiscale aangifteplicht.
Het feit dat een gemeente op de hoogte is van de uitgevoerde werken, betekent bijgevolg niet dat de eigenaar zelf niets meer hoeft te doen.
Gemeenten wisselen bovendien informatie uit met de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Via de toepassing URBAIN worden onder meer gegevens over stedenbouwkundige vergunningen, meldingen, bouwovertredingen en wijzigingen aan eigendommen meegedeeld. Die informatie kan vervolgens worden gebruikt om na te gaan of het kadastraal inkomen nog overeenstemt met de werkelijke toestand van het pand.
De kans dat niet-aangegeven verbouwingen onder de radar blijven, wordt daardoor kleiner.
Kan een verbouwing leiden tot een hoger kadastraal inkomen?
Wanneer verbouwingswerken de oppervlakte, indeling of het comfort van een woning aanzienlijk wijzigen, kan de FOD Financiën het kadastraal inkomen opnieuw vaststellen. Een hoger KI kan vervolgens leiden tot een hogere jaarlijkse onroerende voorheffing.
Denk bijvoorbeeld aan de uitbreiding van een woning, het omvormen van een niet-bewoonbare zolder tot woonruimte, het toevoegen van bepaalde comfortelementen, ingrijpende structurele verbouwingswerken of de bouw of wijziging van bijgebouwen.
Niet iedere renovatie leidt evenwel automatisch tot een verhoging van het kadastraal inkomen. Dat moet steeds worden beoordeeld aan de hand van de concrete aard en omvang van de uitgevoerde werken.
Wat als u de verbouwing niet aangeeft?
Wie aangifteplichtige werken niet of laattijdig aangeeft, riskeert een sanctie. De FOD Financiën wijst erop dat bij niet-aangifte zowel een administratieve als een strafrechtelijke boete mogelijk is.
Volgens recente berichtgeving worden administratieve boetes sinds 2024 ook daadwerkelijk vaker opgelegd. Daarbij wordt melding gemaakt van bedragen van 250 euro tot 3.000 euro.
Eigenaars kunnen bovendien een brief of een bericht via MyMinfin ontvangen waarin hen wordt gevraagd aangifte te doen. Het ontbreken van zo’n bericht betekent echter niet dat er geen aangifteplicht bestaat. Wie aangifteplichtige werken heeft uitgevoerd, moet in principe spontaan aangifte doen.
Wat doet u best na een verbouwing?
Het is vooral belangrijk om de fiscale aangifteplicht niet te verwarren met de vergunningsplicht. Een vergunning of melding bij de gemeente vervangt de aangifte bij de FOD Financiën niet automatisch.
Hou daarnaast de termijn van 30 dagen na het einde van de structurele werkzaamheden goed in het oog. Wacht dus niet noodzakelijk tot ook alle decoratieve afwerking is voltooid.
Bewaar ten slotte de relevante stukken van uw renovatiedossier, zoals plannen, vergunningen, facturen en foto’s van de werken. Die kunnen nuttig zijn wanneer de administratie bijkomende informatie vraagt of wanneer discussie ontstaat over de aard of omvang van de uitgevoerde werkzaamheden.
Ook fiscaal eindigt een verbouwing niet bij de laatste werfdag
Een renovatie is fiscaal niet noodzakelijk afgerond zodra de aannemer de werf verlaat. Wanneer de uitgevoerde werken een invloed kunnen hebben op het kadastraal inkomen, moet worden nagegaan of een aangifte bij de FOD Financiën vereist is.
De belangrijkste regel daarbij is eenvoudig: relevante wijzigingen aan een onroerend goed moeten in principe binnen 30 dagen na het einde van de structurele werken worden aangegeven.
Nu gemeenten en de fiscale administratie steeds meer informatie over vastgoed en verbouwingen uitwisselen, wordt het bovendien moeilijker om niet-aangegeven wijzigingen onopgemerkt te laten. De kadasteraangifte verdient daarom een vaste plaats op de checklist van elk renovatieproject.
