De Rechtbank van Gent sprak zich onlangs uit over een complexe waarderingsmethode voor het bepalen van het vruchtgebruik op een woning. De centrale boodschap? KISS – Keep It Simple, Stupid.
Of met andere woorden: gebruik een correcte én begrijpelijke waarderingsmethode die voor een rechtbank eenvoudig uit te leggen is. Want als dat niet lukt, belandt ze al snel in de prullenmand.
De casus: gesplitste aankoop en geplande renovatie
In een vonnis van 24 april 2025 behandelde de Rechtbank van Gent een zaak waarin een vennootschap samen met haar bedrijfsleider een woning gesplitst aankocht: de vennootschap kocht het vruchtgebruik, de bedrijfsleider de blote eigendom.
De fiscus vond dat de vennootschap te veel had betaald voor het vruchtgebruik en zo een voordeel had toegekend aan haar bedrijfsleider. De vennootschap verdedigde zich met de stelling dat ze een marktconforme prijs had betaald, gebaseerd op een complexe waarderingsmethode die achteraf werd uitgewerkt.
Daar kwam nog bij dat na de aankoop grondige renovatiewerken gepland waren — volgens de rechtbank goed voor ongeveer 1 miljoen euro. Opmerkelijk: in de gesplitste aankoopakte was geen natrekkingsvergoeding voorzien, waardoor de bedrijfsleider ook eigenaar werd van de renovatiewerken na afloop van het vruchtgebruik.
Twee kernvragen voor de waardering
Uit dit vonnis kunnen we enkele fundamentele vragen afleiden voor wie met vruchtgebruiksconstructies werkt:
-
Moet de waardering uitgaan van de huurwaarde op het moment van de aankoop, of mag ze gebaseerd zijn op de huurwaarde na renovatie?
-
Kunnen complexe waarderingsmodellen beter standhouden dan de eenvoudige ‘rule of thumb’-methode van de fiscus?
Het oordeel van de rechtbank
De rechter maakte korte metten met de ingewikkelde berekeningen van de vennootschap. De waardering van het vruchtgebruik moet gebeuren op basis van de actuele huurwaarde van het pand bij aankoop. Geplande renovatiewerken mogen geen invloed hebben op die waardering.
Daarnaast vond de rechtbank de gehanteerde methode van de vennootschap onbegrijpelijk en te complex. Ondanks meerdere hoorzittingen konden de partijen hun berekeningen niet helder toelichten.
De fiscus daarentegen stelde haar eenvoudige ‘rule of thumb’-methode voor, gebaseerd op een actualisering van de netto-huurwaarde over de looptijd van het vruchtgebruik via één enkele parameter. De eenvoud overtuigde: de rechtbank volgde deze benadering en besloot dat het vruchtgebruik overgewaardeerd was.
In haar motivering verwees de rechtbank zelfs expliciet naar de rulingdienst en stelde dat “de waardering volgens de Spartax-methode geen voorrang kan krijgen op de waardering zoals bepaald door de fiscus”. Dat is opvallend, aangezien andere rechtbanken — onder meer in Antwerpen en Waals-Brabant — eerder al oordeelden dat de ‘rule of thumb’ geen correcte waarderingsmethode is, juist omdat die geen rekening houdt met indexatie van huurprijzen.
Twee belangrijke lessen
Wie samen met zijn vennootschap een onroerend goed gesplitst aankoopt, haalt uit dit vonnis twee waardevolle lessen:
-
Gebruik de huurwaarde op het moment van de aankoop als uitgangspunt voor de waardering van het vruchtgebruik. Toekomstige verbouwingen of renovaties spelen hierbij geen rol.
-
Toets je waarderingsmethode aan het KISS-principe. Als je ze niet eenvoudig kunt uitleggen, is de kans groot dat een rechter ze evenmin zal aanvaarden.
Hulp nodig bij de waardering van vruchtgebruik?
Een correcte waardering van vruchtgebruik vergt kennis, nuance en de juiste aanpak.
Heb je hierover vragen of wil je zekerheid over jouw situatie?
👉 Ons team van specialisten helpt je graag verder.
