Nieuwe btw-regeling sloop en heropbouw

Wat is er veranderd?

De nieuwe regeling bouwt voort op het vroegere systeem, maar voert enkele belangrijke wijzigingen en verduidelijkingen in.
Zo geldt de overgangsregeling enkel nog tot 30 juni 2025 en wordt het 6%-tarief nadien uitsluitend geregeld door deze permanente maatregel.
De maximale bewoonbare oppervlakte bij de verkoop van een heropgebouwde woning wordt verlaagd van 200 m² naar 175 m².
Daarnaast wordt de voorwaarde van de “enige woning” voortaan individueel per eigenaar beoordeeld, in plaats van collectief bij meerdere mede-eigenaars.

Wanneer geldt het 6%-tarief?

Het verlaagde btw-tarief is enkel van toepassing wanneer een bestaand gebouw volledig wordt afgebroken en er op hetzelfde kadastraal perceel een nieuwe woning wordt opgericht.
Die woning moet bestemd zijn als hoofdzakelijke verblijfplaats van de bouwheer of koper, of langdurig worden verhuurd volgens de wettelijke voorwaarden.
Werken die geen betrekking hebben op de woning zelf – zoals tuin- of afsluitingswerken – komen niet in aanmerking.
Bijgebouwen zoals zwembaden, sauna’s of tuinhuizen vallen eveneens buiten het verlaagde tarief, tenzij het gaat om een garage die functioneel deel uitmaakt van de woning.

De vier toepassingsgevallen

De permanente regeling onderscheidt vier situaties waarin het verlaagde tarief kan worden toegepast.

De eerste betreft de bouwheer-natuurlijk persoon die een gebouw afbreekt en op dezelfde plaats een nieuwe woning opricht om er zelf te wonen.
In dat geval moet de woning gedurende minstens vijf jaar de enige en hoofdzakelijke verblijfplaats van de bouwheer zijn.
De maximale bewoonbare oppervlakte bedraagt 200 m².
De bouwheer moet bovendien een elektronische verklaring indienen bij de FOD Financiën via MyMinfin, vóór de btw opeisbaar wordt.

Een tweede toepassingsgeval betreft de langdurige sociale verhuur.
Wanneer een bouwheer – een natuurlijke persoon of rechtspersoon – de nieuwe woning gedurende minstens vijftien jaar verhuurt via een sociaal verhuurkantoor of een erkende sociale huisvestingsmaatschappij, kan eveneens het verlaagde tarief van 6% worden toegepast.
In dat geval geldt geen beperking op de bewoonbare oppervlakte.

Een derde mogelijkheid is de private verhuur.
Ook hier kan het gunsttarief gelden wanneer de woning wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die ze gebruikt als zijn enige en hoofdzakelijke verblijfplaats.
De verhuur moet minstens vijftien jaar ononderbroken duren en de bewoonbare oppervlakte mag niet meer bedragen dan 200 m².

Ten slotte is het 6%-tarief ook van toepassing op de verkoop van een heropgebouwde woning door een bouwheer of promotor.
In dat geval mag de woning maximaal 175 m² groot zijn, en moet de koper de woning ofwel zelf betrekken gedurende minstens vijf jaar, ofwel verhuren (sociaal of privé) gedurende minstens vijftien jaar.
Ook hier is een voorafgaande verklaring via MyMinfin vereist.

Formele vereisten en controle

Wie gebruik wil maken van het verlaagde tarief, moet vóór de btw opeisbaar wordt een verklaring indienen bij de FOD Financiën.
Facturen moeten duidelijk vermelden dat het 6%-tarief wordt toegepast, en de sloop en heropbouw moeten door dezelfde bouwheer worden uitgevoerd.
Wanneer de werken worden uitbesteed aan verschillende aannemers, blijft in hun onderlinge relatie het normale tarief van 21% gelden.

Indien de voorwaarden van de regeling binnen vijf of vijftien jaar niet meer worden nageleefd, moet het genoten btw-voordeel pro rata worden terugbetaald.
Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de woning te vroeg wordt verkocht of niet langer wordt verhuurd zoals voorzien.
Een uitzondering geldt bij overmacht, zoals overlijden, echtscheiding of faillissement van het sociaal verhuurkantoor.

Een permanente regeling met blijvende aandachtspunten

De nieuwe regeling voor sloop en heropbouw biedt interessante fiscale kansen, maar vraagt om zorgvuldige toepassing.
De voorwaarden zijn strikt en de controle door de fiscus wordt aangescherpt.

Wie zijn project vooraf laat analyseren door een btw-specialist, vermijdt onaangename verrassingen en benut het 6%-tarief optimaal.

💡 Wilt u weten of uw project in aanmerking komt voor het 6%-btw-tarief?
We helpen u graag met een juridisch en fiscaal nazicht van uw dossier, stuur ons uw plannen of maak een afspraak via via mehdi.zagheden@everest-law.be.